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如何建立房地产市场健康发展的长效机制

专访复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授

宋扬

2017年05月08日 12:00

王璐
金融时报-中国金融新闻网

为遏制房价过快上涨的势头,近期部分热点城市针对房地产业的调控密集加码。仅北京一地,就在不到一个月的时间里出台了十余项新政,打击投机性炒房的力度空前。事实上,房地产调控始终要把握一个“度”——重了,经济下行压力增大;轻了,社会不安定因素增加。那么这个“度”在哪里?中央提出要“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”,我们要如何理解“长效机制”的定义?在房地产行业迎来全面变革后,房价的走势又会如何?针对上述问题,本报专访了复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授。
记者:中央为何要提出建立房地产发展长效机制?为什么调控多年,我国始终跳不出“房价上涨——政府限购——需求不足——鼓励购房”的怪圈?
尹伯成:中央经济工作会议提出要建立房地产市场发展长效机制是出于我国多年来房地产市场调控政策的结果:一是无论当时调控如何严厉,房价长期上涨态势仍难逆转;二是房价飞涨就调控限购,引起需求不足和经济下行压力增大,只能放松调控限购,房价再涨,又来一次调控限购,如此循环往复。这两大现象的根源其实是一个:调控没有对症下药。中国房地产市场的病根是什么?供给计划性和需求市场性严重不对称。
供给计划性是指土地供给受政府计划控制。造房子最主要的三大生产要素是土地、劳动力和钢铁、水泥等材料。其中最稀缺的是土地。我国本来就地少人多。为了保障18亿亩耕地,中央政府不得不根据行政区划实行建设用地目标管理。各地政府再根据指标确立年度建设用地指标。在用地中首先要满足基础设施用地,接着是工业用地,商品房市场化用地比例不到30%。可是,这点商品房市场化用地的出让收入却是地方政府十分重要的财政收入来源,支持了城市建设和旧城改造。由于各级城市政府拥有建设用地支配权,并且土地转让收入完全用于本地建设,于是就形成了通过房地产开发拉动土地价格以提高土地转让收入,再利用这种收入新建和扩建城市的发展模式。这种土地管理制度和城市开发模式,必然导致各地政府根据规划和用地指标分年度大体均匀供地。这种高度的计划性不可能根据房地产市场情况任意改变。当然,城市土地稀缺程度在全国各地并不一样。北京、上海和广州、深圳三大都市圈,由于经济发达、人口稠密等原因,建设用地就受到更严格控制,而三四线城市经济欠发达,人口导入较少,供地则较多,从而形成了房地产发展的区域不均衡。这样,房地产供给的计划性和非均衡性就成为我国房地产市场的一大国情。其中,城市土地的稀缺和土地财政的需要使这种供给必须是计划性的,而城市土地的国有制度又使这种供给的计划性成为可能。
需求的市场性是指商品住房买卖是自由的,无论是自住,还是投资、投机的需求者,都可以在商品房市场上买卖,不但可在全国各地买卖,而且可到银行贷款购买。我国改革开放以来一部分先富起来的人,必然考虑如何使手中的货币不贬值和升值,这就需要寻找投资渠道,结果发现投资房产最好。投资股市,风险太大,其他渠道也不行,唯独房价一路上涨。他们这样看、这样做,使我国房地产投资需求持续升温,房价不断上升,造成房价严重脱离广大居民实际购买能力,严重脱离房租水平。房地产泡沫越来越大。
面对我国一线城市和部分二线城市如此火爆的楼市形势,中央政府多年来采取了许多调控政策,但是这些调控政策一直注重的是需求方面,而且采用的主要是行政手段,如限购、限贷甚至限价,而从未注重于供给方面,也很少采用市场经济政策手段。多年来尽管社会上许多人士呼吁要开征房地产持有税以抑制投资、投机需求,中央政府也几次提过此问题,但迟迟没有出台。这既有经济原因(目前经济下行压力较大,如果开征会影响房地产开发和销售从而影响整个国民经济发展,因为房地产业涉及上下游六十多个行业发展)、利益原因(这一税收开征要影响到许多有钱人特别是有多套房产人的利益),也有技术方面原因(包括信息、税率、税基如何决定等),因此,首先要立法。正是因为多年来房地产调控政策具有以上特点,因此不仅没有能够抑制住商品住房不断上涨的趋势,而且形成并加强了人们这样一种预期:任何一次包括限购、限贷在内的房地产调控都一定是暂时的,只要经济出现困难,需要房地产来救了,调控一定会松动,到时候房价又会上涨。因此,不管调控严厉阶段住房销售如何困难,开发商就是不愿降价。虽然二手房价格也曾下调,但是调控一旦松动,房价立即上涨。
半年多以前,由于人们对我国房地产的“房子是用来住的,不是用来炒的”正确定位缺乏认识,一看到GDP增速开始明显下行,就立刻想起房地产这根救命稻草,于是把“限购”等调控政策来一大松动,除了北京、上海等三四个城市没有取消限购,其他城市限购统统取消,房地产信贷也降低了门槛,还有其他一些政策也大为松动,结果投资、投机需求迅速东山再起,各地特别是一线和部分二线城市房价立刻暴涨,北京均价达到每平方米6万多元,上海达到5万多元,一个月内上海商品房价格同比就上涨40%多。各地尤其北上广深以及南京、合肥、郑州等城市的房地产市场的火爆程度几乎达到要失控程度,人们争先恐后要去抢房。正是在这种情况下,党中央在今年中央经济工作会议上及时提出,要“加快研究符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”,并确定了“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。这预示着房地产市场将迎来全面改革。
记者:请问什么是“符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”?这个长效机制和“房子是用来住的,不是用来炒的”定位又有什么关系?
尹伯成:首先,所谓“房地产平稳健康发展”是指房地产业和房地产市场的发展,一要平稳,不能大起大落,无论涨落,都要逐步、小幅度慢慢进行;二要健康,就是要落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。购房主要是为了消费,而不能是为了博取买卖差价的投机,因此房价也不能过分脱离广大居民的实际购买能力,房价和租金的比例也要基本合理。显然,这个“房子是用来住的”定位是目标,这个“长效机制”是手段。手段是为了实现目标。第二,所谓“长效机制”是指长期有效地起作用的机制,虽然不能说是永远不变的,至少不能像过去几年那样的调控政策是反反复复变动,一会儿紧,一会儿松,无法让人们形成稳定的预期。第三,这样的长效机制必须是符合国情的、适应市场经济规律的。“符合国情”,实际上是指中国的房地产供给目前以及今后相当长时期内还是上面所说的是计划性的、不平衡性的。“适应市场经济规律的”,实际上是指中国的房地产市场需求目前以及今后都已经是并且也只能是市场化的了。
为什么过去的调控政策没能促使房地产市场平稳健康发展,第一是因为房地产政策目标定位上出了问题。中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,就是说房地产政策应当是社会政策、民生政策,发展房地产应当是为了改善人民的住房条件和生活,其次才是推动经济发展。可是,长期以来,各级、各地政府一直把房地产政策当做经济政策,发展房地产业首先是为了拉动经济发展。因此,房价涨得失控时,就来一个“限购”等政策措施,一旦房地产因此受到影响并进而影响经济增速时,马上又出台一个放松调控措施,造成了人们认为任何房地产调控措施都一定是“兔子尾巴长不了”的预期,并影响到他们的房地产消费、投资和投机行为,使房价不断上涨。第二是房地产调控政策手段上也有问题——只调需求,不调供给,而且重行政手段,轻市场办法,用行政手段时又没有说清楚原因。就拿“限购”这一政策措施来说,“限购”无疑是抑制投资、投机需求最有效措施,但一直受到许多人非议:“房地产既然是市场经济,为什么还要用计划经济的行政手段来管理?”显然,这种非议完全忘记了中国国情,忘记了中国房地产市场的供给侧还是计划性的,由中国城市土地制度决定的房地产供给的计划性决定了必须也只能用行政手段来管理投资和投机需求,就像当年计划经济年代物资短缺时只能采用凭票供应那样。供给是计划性的,满足需求的办法也只能是计划性的行政手段。如果不用限购办法,当地居民的基本居住需求就根本无法满足。在当前商品房的投资、投机需求如此旺盛情况下,限购是完全必须要的、符合国情的,能够体现“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。我认为,在房产持有税出台以前,“限购”不应当取消。否则调控政策的效果又会走上过去的老路。
记者:那么,如何建立这样的长效机制?
尹伯成:建立“符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”,从目前情况看,可能以下几点措施是值得采用的。首先,要增加土地供给,包括可否考虑打破政府垄断土地一级市场格局,在目前城市规划中适当增加土地供应以降低土地供应成本,如目前北京明确未来5年供地6000公顷以保障150套住房建设需要。第二,切实增加保障性住房建设和供应,解决买不起房的工薪阶层和进城务工人员的住房困难。第三,大力发展住房租赁市场,千方百计增加房源,降低房租。第四,重新认识“限购”的必要性,将“限购”制度化,以改变人们对“限购”是政府在特定时间的“临时措施”和“权宜之计”的预期。第五,进一步在信贷和其他方面抑制房地产投资、投机需求。第六,加紧房产税立法的准备工作,进一步提高房产交易所得税税率,将投机所得大部分转为社会所有。第七,根据各地实际情况,实施“分类调控”“因城施策”,将房地产的去泡沫和去库存结合好。第八,进一步整顿和规范市场秩序,真正做到信息公开,买卖公平,坚决打击市场炒作、造谣生事、弄虚作假等破坏市场秩序的非法行为。可能还有其他措施需要采取,总的精神是要根据我国国情,总结前几年房地产调控的经验教训,研究我国未来经济增长、城镇化和人口变动趋势,从经济新常态和供给侧结构性改革以及未来社会经济发展的五大理念的高度,形成一套“符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”,以形成和稳定人们对房地产市场未来健康发展的预期,从而落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。
如果不能研究和建立这样一套长效机制,我国房地产市场就难以稳定健康发展,一有风吹草动,就会出现问题。例如最近河北雄安新区成立消息一公布,各路炒房客、看房团就直奔而去,当地本来几千元一平方米的房价立马飙升到两三万元。这个新区的设立,本来是党中央作出的一项重大的战略决策,为的是疏解北京非首都功能,调整优化北京天津河北的城市布局和空间结构,打造全国创新驱动发展新引擎。但要使这一伟大战略决策成功,首先就需要遏制当前这股炒房风,否则的话,这个新区还没有来得及发挥功能,过高的商务成本就已经把实体经济发展和创新驱动扼杀在摇篮中了。
建立“符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”,将对我国未来房地产市场走势产生巨大而深远影响。由于从根本上铲除了炒房风,房价就会逐步稳定下来,各地的房价会逐步和当地经济和老百姓实际收入相适应。这不仅有利于促进房地产消费,进一步改善居民居住条件,而且有利于各路资金逐步离开房地产炒作渠道,从而有利于实体经济发展。

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2017年05月08日 10:51
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天府文化的提出,终于为成都找到了魂和根