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我国要建立怎样的“房地产长效机制”?

宋扬

2023年03月06日 02:20

新京报 2023年03月05日

3月5日,十四届全国人大一次会议开幕,国务院总理李克强作政府工作报告。报告指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,建立实施房地产长效机制,扩大保障性住房供给,推进长租房市场建设,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产市场健康发展。

我国要建立怎样的房地产长效机制?为何要推进保障性住房、长租房建设?中央再提“三稳”内涵有何变化?新京报记者采访了全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会原副主任顾云昌。

长效机制包含完善的住房制度和金融、税收、土地等配套制度

顾云昌表示,我国要建立的房地产长效机制应从“1+3”入手,“1”是指住房制度完善,“3”是指土地供应体系、金融体制、财税体制的建设。“房地产不只是住房本身的问题,还是金融、税收、土地等问题,涉及多个部门。”

从住房制度本身来讲,我国提出以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。在谈到今年的工作重点时,政府工作报告提出,要加强住房保障体系建设。过去5年,我国持续加大力度推进保障性安居工程建设。顾云昌认为,保障房规模做大的同时还要做好分配,这样才能确保住房困难群众真正受益。

住房租赁是房地产市场的重要组成部分,是解决住房问题的重要渠道。谈及租房尤其是长租房市场发展,顾云昌提出,在培育住房租赁市场的同时,要加强规范管理。政府要整顿租赁市场秩序,加大土地和金融支持力度,减免税负,规范市场行为。

除了住房制度的完善,顾云昌表示,房地产的发展离不开两大要素:一个是钱,一个是地。地怎么供?钱供多少?直接融资还是间接融资?如何防范风险?

“在土地供应方面,我们从过去的各地分别供地到现在大城市搞集中供地试点,这就是在探索长效机制,但并不是一蹴而就的,需要在实践当中不断完善。”顾云昌指出,在土地配置上,“地随人走”还没跟上,机制尚未建立。房地产市场目前出现了严重分化。人往哪里走,土地就要用到哪里。在这样的情况下,土地配置能不能由市场来决定?政府工作和市场配置之间的矛盾怎么处理?这些都是长效机制应该回答的问题。

在税收机制方面,顾云昌表示,房地产税提出已有多年,但至今方向仍不清楚。在金融方面,他认为,目前我国房地产市场的融资机制还不完善,房地产企业主要依赖银行融资。因此在“三条红线”出来之后,资金方面一收紧,房企的问题很快便显现出来。

“优质头部房企风险”归根到底是资金链断裂问题

政府工作报告提出,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展。

顾云昌告诉记者,报告的这部分内容有明确的针对性。这一轮房地产下行,加之前期国家调控力度较大,不少房企出现风险,归根到底是资金链断裂的问题。“我国房地产企业普遍是高周转、高负债、快扩张的模式,一旦市场收紧、融资受限、资金链断裂、无法交楼,影响的不是一家公司,而是整个城市的经济、老百姓的生活。”

去年以来,从中央到地方相继出台政策“保交楼”。顾云昌认为,这是要尽可能弥补房企风险可能带来的冲击。“金融改革方面最近出了许多政策,也是希望这些政策能够发挥作用。比如私募基金试点、房地产投资信托基金(REITs),让开发商不要过度依赖银行借贷,更多利用社会资金。”

2021年以来,我国房地产市场处于下行态势。国家统计局发布的数据显示,2022年,全国房地产开发投资比上年下降10%;商品房销售面积比上年下降24.3%。去年以来,中央和地方都相继出台了稳定房地产市场的政策措施。顾云昌指出,如何使房地产市场“暖”起来是当前头等大事。

因此,政府工作报告中的“稳地价、稳预期、稳房价”显得尤为重要。“现在提的‘三稳’在内涵上和几年前是有差异的。”顾云昌认为,那时候的“稳”是不让价格过快上涨,如今则是防止猛烈下降。目前,一线城市、热点二线城市的房地产市场开始有回暖迹象,但是三四线城市还没看到。所以,达到全面的“三稳”,尤其是稳定投资者、消费者的信心,是当前房地产市场的关键。

那么,此轮为稳定房地产市场推出的政策措施,是否会冲击长效机制的建设?顾云昌认为,这两方面并不矛盾。“现在政策方向很清楚,即‘房住不炒’,短期调控与长效机制建设相结合,才能够保持房地产市场平稳健康发展。”

健康的房地产市场是怎样的?“大城市要防止价格泡沫,中小城市就是防止库存泡沫。从经济学原理来说,实现供需总量的平衡、结构的合理和价格的平稳这三方面,就形成了健康稳定的房地产市场。”顾云昌说。

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2023年03月06日 10:28
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